Agenzia di intremedizioni immobiliari in modena

Guida all’acquisto

Acquistare casa è senz’altro un progetto ma che comporta svariate problematiche pratiche.
Non è facile identificare la casa giusta, in considerazione della grande offerta di mercato, né avere la certezza di non pagare più della giusta cifra.

SERVE:
1 - Identificare il luogo, innanzitutto.

La vita fuori città piace per la tranquillità e un ambiente più salubre. D'altra parte, però, la città offre le maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Valutate attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di vita familiari, considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative. Considerate che i tempi di spostamento tra le zone periferiche e il centro città possono essere davvero notevoli.


2 - Decidere e chiarirsi il budget per l'acquisto.

Considerare sempre che sulla spesa per comprare una una casa incide non solo l'effettivo prezzo che si pagherà per l'immobile ma ci sono altri costi: le imposte, l'onorario del notaio, l'eventuale medizione da riconoscre al consulente che ha mediato la compravendita, una sia pur minima spesa di ristrutturazione, anche imbiancatura e/o d’adeguamento dell'abitazione acquistata.
Dunque, nel caso si tratti della prima abitazione, si dovrà tener conto di un 10% in più rispetto al prezzo della casa.
Occorre valutare, se caso, l'eventualmente possibilità di usufruire di un mutuo.

3 - Scegliete un sistema per trovare casa.

Il mercato ne offre molti e ben diversi tra loro.

a) Le agenzie. il più sicuro ed usuale, i mediatori immobiliari sono i soggetti professionalmente e istituzionalmente dediti a questa particolare e ben difficile attività.
Essi, se regolarmente abilitati, non solo vonsigliano e assistono nella scelta della casa, bensì concorrono ad evitare ed aiutare le parti ad adempiere a tutte le incombenze che ne derivano e vi tutelano anche nelle transazioni garantedo personalmente e con le assicurazioni obbligatorie professionali il buon esito. Occorrerà accertarsi che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero d’iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte ha tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge).

b) Trattativa privata. Di solito è possibile spuntando gli annunci sui quotidiani, o attraverso il passaparola con conoscenti.

c) Esistono banche dati immobiliari, specie su internet. Si tratta di soggetti (normalmente associazioni, ma anche società commerciali) che formano data base d’offerta d' immobilia di privati e/o agenzie. Quindi la banca dati vale per entrambi i casi.

4 - Visitare gli immobili selezionati.

Serve valutare razionalmente, osservando le caratteristiche della zona, il prezzo, l’esposizione, la disposizione, i materiali utilizzati, gli accessori, gli impianti.
Gli immobili si paragonano fra loro per fare valurtazioni soprattutto a parità di zona / finiture / dimensioni.


5 - Bisognerebeb attenersi a regole precise per un buon acquisto.

a) Rimanere il più possibile immuni dalle pressioni psicologiche di media ( sia pubblicità che telegiornali ) e degli stessi venditori.

b) Accertarsi la piena proprietà e disponibilità di chi si dichiara proprietario dell'immobile: richiedendo l’esibizione del documento di proprietà e di quello d’identità.

c) Prima di versare la caparre controllare se sull’immobile gravano trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali. Il controllo si effettua richiedendo, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ufficio ipoteche, una “visura ipotecaria” che consente di conoscere se gravano sull’immobile iscrizioni ipotecarie. Inoltre è opportuno verificare presso la sezione fallimentare del tribunale se esistono istanze di fallimento o d’amministrazione controllata ed infine richiedere al Catasto un certificato catastale con relativa planimetria.

d) Assicurarsi che l’immobile sia in regola con le norme fiscali e urbanistiche ai sensi della legge 28 febbraio 1985 n. 47, 724/94 e successive modifiche, chiedendo i dati della licenza di costruzione del fabbricato e/o della domanda di concessione in sanatoria (condono edilizio) con relativa ricevuta di pagamento a saldo dell’oblazione e degli oneri dovuti o, ancora meglio, della definitiva concessione a sanatoria.

6 - L’Agente Immobiliare, se c'è interesse, consiglia o l'incontro trattativa con la proprietà e/o la sottoscrizione di una "proposta irrevocabile di acquisto", trattasi di una scrittura privata senza particolari formalità oltre la forma scritta. La sua firma implica l’impegno, senza possibilità di revoca ( a termine ) entro una certa data, ad acquistare per un determinato prezzo, tempi e condizioni la casa che avete individuato. Sottoscritta la "proposta" l'Agente è obbligato a darne avviso al venditore dell'immobile, il quale, se ritiene l'offerta congrua, può decidere se accettare o meno. L'accettazione deve essere comunicata dallo stesso Agente immobiliare oppure direttamente dal venditore.
L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo e modalità che hai offerte.
Alla firma della proposta irrevocabile ti è normalmente richiesta un titolo ( di solitop assegno intestato alla proprietà ), somma che serve per confermare l'interessa per l'affare: si tratta di una caparra o anticipo sul prezzo - indicativamente non superiore al 5% - 10% in relazione al valore della tua offerta - che andrà ad integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione dell'affare e che invece dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si raggiungesse l'accordo.
Esso, quando il venditore accetta e sottoscrive la proposta, viene consegnato quale caparra confirmatoria.
La proposta accettata in alcuni casi può sostituire, o al contrario essere integrata da, il preliminare di compravendita.

7 - Sottoscrivete il preliminare di compravendita.

Di norma si versa una caparra non superiore al 25-30% del prezzo totale, inserendo nel contratto il prezzo, le condizioni di pagamento, le scadenze, lo stato dell’immobile (libero, affittato, ecc.), viene data e citata la garanzia che vi sia trasferito il bene libero da oneri di qualunque natura, incluse le spese condominiali, e la data di consegna dell’immobile e dell'atto definitivo ROGITO.
Versate sempre assegni circolari o di conto corrente bancario intestati sempre e solo ed esclusivamente al venditore con la clausola di “non trasferibile”.

8 - Occorre un mutuo ?

Nel caso si faccia richiesta di mutuo, accertatevi, prima di versare la caparra, che la banca possa concedere l’importo richiesto, in quanto tempo, a che condizioni e con quali spese istruttorie.

È buona regola richiedere che nel compromesso sia esplicitato che il venditore è disposto ad intervenire nel contratto di mutuo quale “terzo datore d’ipoteca”. Si tratta solo di un aspetto formale che consente all’istituto mutuante di iscrivere una garanzia sull’immobile che state acquistando un momento prima che, col pagamento del prezzo e la stipula dell’atto notarile, cambi proprietà.

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